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          房屋繼承、贈與、買賣,區別在這里
         發布時間:2020/10/30    來源:   閱讀次數:4375
         
        繼承、贈與、買賣住房稅費表



        稅款計算公式


        增值稅=全部價款和價外費用÷(1 5%)×5%

        城市維護建設稅=增值稅×7%/5%/1%×50%

        教育費附加=增值稅×3%×50%

        地方教育費附加=增值稅×2%×50%

        土地增值稅:

        (非核定方式)

        土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

        (核定方式)

        土地增值稅=征收機關核定價格×核定征收率

        個人所得稅:

        (非核定方式)

        贈與行為個人所得稅=(贈與合同上標明的贈與房屋價值/征收機關核定價格-贈與過程中受贈人支付的相關稅費)×20%

        買賣行為個人所得稅=(收入-財產原值-合理費用)×20%

        (核定方式)

        個人所得稅=合同成交價格/征收機關核定價格×核定征收率

        契稅=(合同成交價格/征收機關核定價格-應交增值稅)×稅率

        印花稅(產權轉移)=合同成交價格/征收機關核定價格×0.05%×50%

        舉例:

        01、繼承方式


        例:小明的媽媽名下有一套普通住宅,過世后,小明法定繼承了該套住宅,已知該套住宅為100平方米,征收機關核定的最低計稅價格為90萬元,那么小明需要繳納多少稅費呢?

        1、稅款計算

        小明是法定繼承人,免征增值稅及其附加稅,不征契稅、土地增值稅和個人所得稅。小明需繳納印花稅。

        印花稅(產權轉移)=900000×0.05%×50%=225元

        小明需要繳納的稅款印花稅225契稅不征增值稅及其附加免征土地增值稅不征個人所得稅不征稅款合計225


        增值稅免稅規定

        房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權,免征增值稅。

        政策依據:

        財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)

        土地增值稅不征稅規定

        繼承方式無償轉讓房地產的行為不征收土地增值稅。

        政策依據:

        中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)

        個人所得稅不征稅規定

        房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。對當事雙方不征收個人所得稅。

        政策依據:

        財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)

        契稅應稅規定

        按照《中華人民共和國繼承法》規定,非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬于贈與行為,應征收契稅。自2019年3月1日起,將安徽省契稅適用稅率統一下調至3%。

        計稅依據:

        房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。計征契稅的成交價格不含增值稅。

        不征稅規定:

        對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不征契稅。

        政策依據:

        1.《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)

        2.《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)

        印花稅應稅規定:

        房屋繼承應按產權轉移繳納印花稅,稅率為萬分之五。

        計稅依據:

        由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定。

        優惠政策:

        增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

        政策依據:

        1.《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)

        2.《安徽省財政廳、國家稅務總局安徽省稅務局關于我省小規模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》(財稅法〔2019〕119號)

        繼承人轉讓受繼承房屋時,以其轉讓繼承房屋的收入減除原被繼承人取得該房屋的實際購置成本以及繼承和轉讓過程中繼承人支付的相關稅費后的余額,為繼承人的應納稅所得額,按20%的稅率繳納個人所得稅。

        政策依據:

        國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)

        02、贈與方式


        老張將一套普通住宅按100萬元贈與孫子小張,已知該套住宅為110平方米,贈與合同價格不低于征收機關核定的最低計稅價格,假設在過戶過程中未發生除過戶稅費外的其他費用,那么老張和小張需要繳納多少稅費呢?

        1、稅款計算

        捐贈人老張和受贈人小張為直系親屬關系,不征個人所得稅,暫免征土地增值稅,免征增值稅及其附加稅。小張需要繳納契稅和印花稅,老張需繳納印花稅。

        【小張需繳納稅費】

        契稅=1000000×3%=30000元

        印花稅(產權轉移)=1000000×0.05%×50%=250元

        【老張需繳納稅費】

        印花稅(產權轉移)=1000000×0.05%×50%=250元

        老張和小張需要繳納的稅款印花稅500契稅30000增值稅及其附加免征土地增值稅暫免征個人所得稅不征稅款合計30500


        增值稅應稅規定:

        單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外,視同銷售服務、無形資產或者不動產。

        將購買不足2年的住房無償轉讓的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

        增值稅附加稅:城市維護建設費7%(市區),5%(縣鎮),1%(鄉),教育費附加3%,地方教育費附加2%。

        計稅依據:

        取得的全部價款和價外費用。無價格的由征收機關按順序核定。

        免稅規定:

        1、個人將購買2年以上(含2年)的住房無償轉讓的,免征增值稅。

        2、無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人,免征增值稅。

        優惠政策:

        增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

        政策依據:

        1.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)

        2.《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)

        土地增值稅免稅規定:

        單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外,視同銷售服務、無形資產或者不動產

        對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

        政策依據:

        1.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)

        2.《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號

        個人所得稅應稅規定:

        房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅,稅率為20%。

        計稅依據:

        房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。

        贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的,稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

        不征稅規定:

        以下情形的房屋產權無償贈與,對當事雙方不征收個人所得稅:

        (一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

        (二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

        政策依據:

        1.《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)

        2.《財政部國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)

        3.《財政部稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部稅務總局公告2019年第74號)

        契稅應稅規定:

        對于個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅。自2019年3月1日起,將安徽省契稅適用稅率統一下調至3%。

        計稅依據:

        房屋贈與,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。計征契稅的成交價格不含增值稅。

        政策依據:

        1.《安徽省財政廳、國家稅務總局安徽省稅務局關于調整契稅適用稅率的通知》(財稅法〔2019〕120號)

        2.《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)

        印花稅應稅規定:

        房屋贈與應按產權轉移繳納印花稅,稅率為萬分之五。

        同一憑證,由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的,應當由各方就所執的一份各自全額貼花。

        計稅依據:

        征收機關參照房屋買賣的市場價格核定。

        優惠政策:

        增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

        政策依據:

        1.《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)

        2.《安徽省財政廳、國家稅務總局安徽省稅務局關于我省小規模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》(財稅法〔2019〕119號)

        1、受贈人轉讓受贈房屋時,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,按20%的稅率繳納個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

        2、在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。

        政策依據:

        國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)

        03、買賣方式


        小王將一套位于合肥市“滿五唯一”的普通住宅按80萬元賣給小李,已知該套住宅為100平方米,買賣合同價格不低于征收機關核定的最低計稅價格,假設小李家庭名下無其他房產,且在過戶過程中未發生除過戶稅費外的其他費用,小王和小李需要繳納多少稅費呢?

        1、稅款計算

        因為房子滿五唯一,免征小王的個人所得稅。購買已滿2年,免征增值稅及其附加稅。個人銷售住房暫免征土地增值稅和印花稅。因為住房的面積大于90平米,小李作為契稅的繳納者,名下沒有住房,該套房屬于首套住房,適用1.5%的稅率。

        契稅=800000×1.5%=12000元

        小王和小李需繳納的稅款印花稅暫免征契稅12000增值稅及其附加免征土地增值稅暫免征個人所得稅免征稅款合計12000


        增值稅應稅規定:

        個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

        增值稅附加稅:城市維護建設費7%(市區),5%(縣鎮),1%(鄉),教育費附加3%,地方教育費附加2%。

        計稅依據:

        取得的全部價款和價外費用。

        免稅規定:

        個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

        優惠政策:

        增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

        政策依據:

        1.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)

        2.《安徽省財政廳、國家稅務總局安徽省稅務局關于我省小規模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》(財稅法〔2019〕119號)

        土地增值稅免稅規定:

        對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

        政策依據:

        關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號

        個人所得稅應稅規定:

        (非核定方式)

        以其轉讓房屋的收入減除取得該房屋的原值以及轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額,為應納稅所得額,按20%稅率計征個人所得稅。

        (核定方式)

        納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定,對其實行核定征稅,即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省稅務局或者省稅務局授權的市稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

        計稅依據:

        實際成交價格。如納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格的,稅務機關可依據房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定應納稅所得額。

        免稅規定:

        對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

        政策依據:

        1.《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)

        2.《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)

        契稅應稅規定:

        自2019年3月1日起,將安徽省契稅適用稅率統一下調至3%。

        減稅規定:

        (一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

        (二)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

        計稅依據:

        合同成交價格-應交增值稅

        政策依據:

        財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)

        印花稅免稅規定:

        對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

        政策依據:

        關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號

        1、對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

        2、納稅人申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的,稅務機關有權核定其應納稅額。

        政策依據:

        1.《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)

        2.《中華人民共和國稅收征收管理法》

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